家を親の土地に建てようと思っている人もいるのではないでしょうか。
この場合には、相続税や贈与税がやり方によっては発生するため、税金がどこで発生するかを把握しておくことが大切です。
ここでは、家を親の土地に建てる場合の相続税や贈与税での注意点についてご紹介しましょう。

家を親の土地に建てる場合の相続税と贈与税で考えられる2つのケース

家を親の土地に建てる場合の相続税と贈与税としては、2つのケースが考えられます。

子供に親の土地を時価よりも安く売って、家を子供がその後に建てるケース

このケースは、みなし贈与になり、贈与税を子供は納付する必要があります。
例えば、3000万円の親の土地を、1000万円で子供に売ったとしましょう。
このケースは、土地を親から子供は買っているため、基本的に贈与にはなりません。
基本的に、贈与というのは無料でもらうことです。

しかし、取引を他の人とする場合には、半値以下で土地を売るような場合はまずないでしょう。
土地を親から買ったことによって、2000万円も子供は得になっています。
売買の場合でも、このように取引が時価よりも安くなった場合は、時価と売却額との差額は贈与と見られます。
みなし贈与とこのことを指します。
親から子供は贈与を2000万円受けたと見られ、贈与税が2000万円に対してかかります。

親に子供は地代や権利金を全く払わないで、家を親の土地に建てるケース

基本的に、地代や権利金を払わないで家を親の土地に子供が建てるケースは、親から地代や権利金を贈与されると見られるでしょう。
例えば、土地を他の人に貸す場合には50万円毎月かかるとしましょう。
地代を払わないで子供がこの土地を使っている場合には、毎月贈与を50万円受けていると見られるでしょう。

しかし、贈与をこの場合は受けているようにはなりません。
親の土地に地代や権利金を子供が払わないで借用することを、土地の「使用貸借」と呼びます。
土地を使用貸借によって使う場合は、贈与税として借地権相当額のものが課せられる場合がありません。
そのため、贈与税はみなし贈与に当たらないのでかかりません。

しかし、相続する場合は、相続税が借地権の評価額分多くなります。
使用貸借している土地は、子供が将来親から相続する際に相続税が課せられます。

使用貸借の場合に注意すること

地代も権利金も払わないと使用貸借になって、贈与税はかかりません。
しかし、地代のみを払った場合は、「賃貸借」になり、贈与税が権利金相当に対してかかるため注意しましょう。

 

家を親の土地に建てるメリット・デメリットとは?

では、家を親の土地に建てるメリット・デメリットはどのようなものがあるのでしょうか?

固定資産税

地代も権利金も使用貸借の場合には払えませんが、払いが土地の固定資産税に相当する額くらいの場合には使用貸借の枠内として認可されるため、子供が土地の固定資産税くらいの額を負担した場合でも贈与税はかからないためメリットがあります。

住宅ローン

子供が親の土地に住宅ローンを利用して家を建てる場合は、担保を親の土地へ設定する必要がある場合が多くあります。
また、連帯保証人に担保を提供する親がなる場合もあるようです。
別のものに親の土地が担保を設定していなく、問題が担保価値にないと、子供が親の土地に家を建てる場合に住宅ローンを利用するのはメリットがあります。

相続トラブル

長男が家を親の土地に建てたとしましょう。
家は長男の名義、土地は親の名義になります。
親が亡くなって、相続になった際に相続トラブルが起きるデメリットがあります。
親の財産がこの土地の他にない場合には、相続財産は家の敷地だけになります。

他の兄弟姉妹の相続人から見ると、家の一部の敷地を相続しても土地に家が建っているので、利用価値が全くありません。
そのため、兄弟姉妹がお金によって代わりに対価を払って欲しいと、相続財産を最低限もらえる相続分を主張する場合があります。
その処理のために、相続トラブルが起きる恐れがあるでしょう。

子供の名義に親の土地を変えられるか?

土地の名義を変える場合は贈与税がかかります。
そのため、名義は贈与税を払うと変えられます。

贈与税を払いたくなければ、「相続時精算課税」を選ぶことによって、贈与税は2500万円以内の場合には贈与する際にかかりません。
相続税対象として相続する際に精算するようになるため、税金の一時的な繰延べになるものです。
なお、相続時精算課税については、ネットなどで紹介されているためチェックしてみましょう。

まとめ

家を親の土地に子供が建てる場合は、「賃貸借」か「使用貸借」かによって、大きな違いが税金に発生します。
金額によってどちらがいいかは違ってくるため、税理士と相談するのがおすすめでしょう。
また、子供が親の土地にお金を出して、建て増しするようなケースもあるでしょう。
この場合の詳しいことについては、ネットなどで紹介されているためチェックしてみましょう。