相談事例

「父が認知症であることが分かりました。まだ軽度ですが今のうちに、不動産の名義を家族に変更しておいた方がよいのでしょうか?」
認知症の家族会などで、よく相談される事案です。

民法の世界では、自分がした行為の結果を判断することができる能力(法律用語で、「意思能力」といいます)を欠いた状態でした契約は、無効とされるため、重度の認知症になると、いざ不動産の売却をしようとしても、そのままの状態では契約ができません。
つまり、認知症が酷くなると、他人に売却することも親族に贈与することもできなくなります。
こうなった場合は、成年後見制度を利用するしか方法がありません。
したがって、軽度の認知症が発覚した場合に取るべき方法は、2つです。

方法➀

今は何もせず、認知症が重度化した「後」に、不動産の売却が必要となったタイミングで、後見人を選任し対応してもらう方法。

方法➁

認知症が重度化する「前」に、不動産の名義を家族に変更しておき、新しい名義人である家族の判断でいつでも不動産の売却ができるようにしておく方法。

それぞれのメリット、デメリット

方法➀ 後見人を選任し対応してもらう方法

【メリット】

後見人は、家庭裁判所によって選任され、被後見人(認知症などで保護が必要な方)の財産管理について正式に代理権が与えられるため、家族間でトラブルになりにくく、後見人の判断で不動産の売却が進められるようになります。

【デメリット】

後見人は、被後見人を保護するために選ばれた代理人ですので、原則、被後見人の利益になることしかできません。
つまり、老人ホームの入居金に充てるために家を売却することはできても、子の生活費に充てるために家を売却することはできないなど目的に制限がかかります。当然、親子間の生前贈与なども認められにくいです。

また、後見が開始すると、被後見人の判断能力が回復するか、死亡するまで後見は続くため、不動産の売却が終わったとしても後見は終わらず、後見人は、家庭裁判所へ定期的に通帳のコピーなどを提出し業務報告をし続けなくてはなりません。また、後見人が弁護士や司法書士のなどの専門家の場合は、後見報酬を払い続ける必要もあります。

方法➁ あらかじめ家族に名義を移す方法

【メリット】

早い段階で名義を家族に移すことにより、新しい名義人である家族が、売りたいタイミングで、自由に売却することができるようになります。

【デメリット】

やり方を間違えると多額の税金が課せられてします。
不動産を名義変更する際は、相手が家族であったとしても、売買や贈与といった法律上の原因が必要になります。売買の場合は当然、不動産の価値に見合った対価を支払う必要があり、贈与の場合は、もらう側に贈与税が課されます。
ただし、以下のような特例を利用することにより、贈与税がかからない場合もありますので、専門家と相談しながら進める必要があります。

「夫婦間の居住用不動産の贈与の特例」
夫婦間の贈与で、一定の要件を満たすと、2000万円の控除をうけることができる

「相続時精算課税」
親子間の贈与などで、一定の要件を満たすと、2500万円の控除をうけることができる

まとめ

不動産の名義人が、重度の認知症などにより判断能力が低下すると、不動産の売却は、後見制度を利用する以外に方法がなくなります。
認知症が軽度の段階で、弁護士、司法書士、税理士といった専門家を交えて、家族とともに、将来の計画を立てることが必要です。