相続財産、分割・土地の評価について

一物四価とは？

「公示価格」、「固定資産税評価額」、「路線価」、「実勢価格」の4種類が存在します。
実勢価格を1とすると、公示価格はその90%、路線価は70～80%、固定資産税評価額は60～70%の割合により設定することとなっています。

相続に関わってくる価格は、実勢価格と路線価です。
相続税の申告時、土地の評価額は路線価によって求められ当該土地が面している道路に割り当てられている1㎡当たりの価格を路線価といい、路線価に地積を乗じたものが、土地の評価額となります。
（間口や奥行き、傾斜の有無などで修正する場合もあります。）

公示価格とは？

国土交通省が示す土地（地価公示標準地）の値段となります。不動産鑑定士の評価を参考にし、国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています。
毎年1月1日が評価時点となり、3月下旬ごろに公表されます。
公示価格は、もともと公共事業用地の取得価格算定の規準となるものですが、それが転じて一般の土地の取引価格に対して指標を与えるものとなっています。
そのため、土地の適正な価格を判断する客観的な目安として活用されています。
また、公示価格を補うものとして、都道府県基準地価というものがあります。
これは都道府県が示す土地（地価調査基準地）の値段で毎年7月1日が評価時点となり、9月下旬ごろに公表されます。これも公示価格と同じような水準の評価となっています｡

固定資産税評価額とは？

固定資産税評価額とは市町村（東京都２３区内の場合は都税事務所）が示す土地の値段となります。固定資産の評価は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて行われ、市町村長（東京都２３区内の場合は都知事）がその価格等を決定することになっています。
固定資産税評価額とは、固定資産税、不動産取得税、登録免許税など土地と家屋にかかる税金の基準となっています。

固定資産税評価額は、３年ごとに評価額を見直され、前回の評価替えは平成１５年でした（地法３４１）
土地や家屋の固定資産税評価額を知りたいときは、固定資産（土地・家屋）が所在する市町村の税務課（東京都２３区内の場合は都税事務所）で固定資産課税台帳を縦覧して調べます。

市町村によっては、「本人」や「本人から委任を受けている人」などの一部の人しか縦覧できないことになっており、東京都２３区内で縦覧できる人は以下のようになっています。

(1) 　当該固定資産（土地・家屋）の納税者、その配偶者と生計を一にする親族
(2) 　固定資産の共有者（連帯納税義務者）各人
(3) 　所有者の相続人
(4) 　固定資産税の納税管理人
(5) 　破産管財人
(6) 　清算人
(7) 　納税者から縦覧することについて委任を受けている者

路線価とは？

宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線（不特定多数の者の通行の用に供されている道路をいう。以下同じ。）ごとに設定します。
路線価は、路線に接する宅地で次に掲げるすべての事項に該当するものについて、売買実例価額、公示価格（地価公示法（昭和44年法律第49号）第6条≪標準地の価格等の公示≫の規定により公示された標準地の価格をいう。以下同じ。）、不動産鑑定士等による鑑 定評価額（不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が国税局長の委嘱により鑑定評価した価額をいう。以下同じ。）、精通者意見価格等を基として国税局長がその路線ごとに評定した1平方メートル当たりの価額とする。（昭41直資3－19・昭45直資3-13・昭47直資3－16・平3課評2－4外・平11課評2－2外・平11課評2－12外改正）

（1）　その路線のほぼ中央部にあること。
（2）　その一連の宅地に共通している地勢にあること。
（3）　その路線だけに接していること。
（4）　その路線に面している宅地の標準的な間口距離及び奥行距離を有するく形又は正方形のものであるこ と。

(注)　(4)の「標準的な間口距離及び奥行距離」には、それぞれ付表1「奥行価格補正率表」に定める補正率（以下「奥行価格補正率」という。）及び付表6「間口狭小補正率表」に定める補正率（以下「間口狭小補正率」という。）がいずれも1.00であり、かつ、付表7「奥行長大補正率表」に定める補正率（以下「奥行長大補正率」という。）の適用を要しないものが該当する。

また、路線価が割り振られていない地域では、評価倍率表が定められており、固定資産税評価額にその地域の倍率を乗じて、土地の評価額を算出することとなります。

実勢価格とは？

実際の不動産市況において成約するであろうその不動産の売買価格を指します。
土地の場合、全く同一の土地は存在しない事から、実際に取引される価格を指します。
時価はその土地を売買・鑑定等してみないとわからない物です。