空き家を放置したらどうなる？固定資産税であわてないために

今、全国各地で人が住まないまま放置された「空き家」が問題となっています。過疎化によって人口減少が著しい地方や山間部だけではなくて、最近は住宅が密集している都市部でも空き家が増えていて、さまざまな問題が指摘されています。

空き家は日本社会の移り変わりを象徴する社会全体で取り組むべき課題です。核家族化や少子高齢化、産業構造の変化など、多様な原因が複雑に絡まりあっています。

空き家を放置しておくと経済的にも、安全上もリスクが高まる一方です。そのため、国では空き家対策の法整備を進めて、所有者に空き家の処分を強く促す対策をしてきました。とくに相続によって思わぬ税金の負担が生まれ、空き家が発生するケースが増えていています。

この記事では、社会問題となっている空き家のポイントや空き家対策のため生まれた法律、固定資産税に関する内容をまとめてご紹介します。

具体的な空き家問題とは？

少子高齢化によって、実家を受け継ぐケースが少ないこと、地方人口が減少していることなど、さまざまな原因で全国的に空き家が増えています。人が住まなくなったまま住宅を放置していると、地域によってはもちろん、本来管理の責任を果たすべき所有者にもデメリットが及びます。

実際、空き家は日本の総住宅数6,036万戸の13.5％を占めています。つまり10軒に1軒は空き家ということです。総務省統計局が平成27年に発表した「平成25年住宅・土地統計調査」によると、平成25年時点で全国の空き家はなんと820万戸。これまでで最高の数字となっていて、今後も空き家は増加傾向が続くと予測されています。

画像引用元：http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/10_1.html

ただ人が住まなくなったからといって、なぜ空き家のままにしておくのが社会問題なのでしょうか。背景には、地域社会にさまざまなデメリットをもたらすからです。

空き家はどのくらい増えている？

過去最高となった全国の空き家。先ほど紹介した総務省統計局の空き家数調査は3年ごとに実施されていて、調査開始以来、空き家数は年々増加。住宅全体に占める空き家率も上昇の一途をたどっています。

調査がはじまった昭和38年時点、全国の空き家は52万戸、空き家率は2.5％でした。その数字は、3年ごとの調査で上がり続けて、この半世紀で約16倍の820万戸、空き家率も10倍超の13.5％になってしまったのです。

空き家率トップは山梨県

画像引用元：http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/10_1.html

平成25年の都道府県別空き家率を見ると、最も高いのは山梨県で17．2％。平成20年16．2％に比べて1.0ポイント上昇しています。2位から5位は四国が占めていて、愛媛県16．9％（＋2．4ポイント）、高知県16．8％（＋1．1ポイント）、徳島県16．6％（＋1．7ポイント）、そして香川県16．6％（＋1．1ポイント）。

以下、鹿児島県、和歌山県、山口県、岡山県、広島県とトップ10に入っていて、15％〜16％台となっています。ランキング入りしている県はいずれも地方にあって山間部が多く、山里を中心に過疎化が進んでいるところばかりです。

一方で、空き家が少ないのは、東北や沖縄、関東です。全国でもっとも空き家率が低いのは宮城県で9．1％。平成20年の13．3％と比べて3．1ポイント減少しています。2位は沖縄県の9．8％（±0ポイント）。次いで山形県10．1％（−0．5ポイント）、埼玉県10．6％（＋0.3ポイント）、神奈川県10．9％（＋0．1ポイント）、東京都10．9％（＋0．1ポイント）となっています。

空き家率の低さ1位の宮城県で平成20年に比べて平成25年の数字が3ポイント上昇したのは、東日本大震災の住宅被災などが影響していると考えられます。

空き家を放置するのがなぜ問題か

空き家は社会問題になっているのは確かです。では、なぜ空き家をそのままにしていると問題なのでしょうか。それは、さまざまなリスクが発生するためです。

●リスク1　景観が悪くなる
住宅地の一軒、空き家があれば、街並みが損なわれて、美しい景観とはいえなくなります。空き家はメンテナンスされないまま放置されるため、ただ老朽化が進んで外観も古びて汚れていくからです。

地域住民にとって、近隣にそういった空き家があれば、日常生活で行き来する際に目に入るだけでも気持ちの良いものではないでしょう。

●リスク2　不衛生になる
建物そのものが高温多湿で雨風に晒され続けるため、カビが生える、下水道が傷んで異臭がする、雑草が生え放題になる、など衛生面での問題が数々生まれてしまいます。

また、野良猫など動物が住み着いて糞害を引き起こすことも。隣近所の住民にとっては空き家が一つあるだけで、健康的な生活にも影響を及ぼしかねません。

さらに、勝手に空き家の敷地内に粗大ゴミを捨てられることもあり得ます。

●リスク3　倒壊する危険がある
老朽化で家屋そのものが倒壊してしまう可能性が高まります。隣家に向かって倒壊するリスクもあるため、住民の安全も脅かされてしまいます。

●リスク4　犯罪を誘発しやすくなる
管理者がいないため、空き家への不法侵入の引き金になります。家屋内は外からの視界がさえぎられるため、犯罪場所になることも。犯罪者やホームレスなどの不法占拠で近隣に迷惑がかかる、放火のターゲットになって延焼のリスクが高まるなど、治安の低下を引き寄せてしまいます。

●リスク5　社会的な価値が低下する
空き家のままの状態では、新しく住居を建てることはできず、社会的に活用されないままとなります。住宅ニーズの高いエリアなら、空き家が正常に処分されさえすれば、土地を購入してそこにマイホームを建てたいという需要も少なくありません。

空き家問題は、単に所有者やその地域だけの問題ではなくて、社会全体の貴重な資源を生かし切れないといった側面もあるのです。

空き家はなぜ増え続けるのか

少子高齢化で人口減少に転じたとはいえ、日本ではまだまだ住まいの需要は高いはず。にもかかわらず、なぜ空き家率が上昇しつづけるのでしょうか。

●原因1　相続問題
空き家が発生する大きな背景に、現代日本が抱える相続の問題があります。
かつて、持ち家は親子で代々受け継がれて、その地に根ざし暮らし続けるものでした。昭和の前半まで、大家族で暮らして、長男が相続するという常識も今や過去のもの。親は実家に、子は自分でマイホームを建てるケースが増えています。

そのため、実家の親が亡くなると、別に家を持つ子は2つも住まいが必要ありません。実家の住宅を急いで処分する必要性がないため、そのままにしてしまうのです。

また、相続の話し合いがうまくつかず、誰が家を受け継ぐのか揉める場合も、空き家の原因になります。遺言があれば、故人の遺志に従って住宅の行く先は明快です。しかし、相続人同士で話し合う遺産分割協議をする場合、土地や家屋をどう評価するのか、相続の割合はどうか、など、さまざまな課題をクリアしなければならず、スムーズな不動産の相続につながらない場合があります。

土地と家屋に分かれる不動産相続の難しいのは、話し合いがこじれたからといってそのままの状態で分け合えないということ。登記上、共有財産にすることも可能ですが、相続して生まれる共有者全員が同意しなければ、リフォームも売却もできないがんじがらめの状態になってしまうので、できるだけ避けたい方法といわれています。

一番スッキリした解決方法は、住宅ごと売却して現金化、お金で分け合うやりかたですが、売却方法によって評価額も異なる上、どういった割合で分割するか、またトラブルの原因に。

このように、相続で発生した家は、処分されないまま長期間放置されやすい傾向があります。

●原因2　中古住宅の人気がイマイチ
中古住宅を購入して自分でリフォーム、住み続けるといったスタイルは欧米では一般的ですが、日本ではあまり見られません。核家族化で実家を受け継いでそのまま住み続けるといったライフスタイルが廃れてきた一方で、自分たちで新築の住まいを手に入れようというニーズが高いからです。

したがって、「マイホームを購入するなら新築で」といった日本人が大半になっています。

実際、国内で不動産取引される住宅のうち、中古住宅は14．7％。新築住宅は例年100万戸程度あるものの、中古住宅は15〜20万戸ほどで、中古住宅があまり流通していないのがわかります。

日本では、空き家が生まれると、解体後、更地して売りに出されなければ、そのまま誰も住まないまま放置されるケースが珍しくありません。

「賃貸で暮らすなら、中古住宅よりマンションが便利」
「中古住宅は抵抗があるから、新築住宅に住みたい」

こうしたニーズが社会の中で強いのが原因といえるでしょう。

●原因3　固定資産税が倍増する
土地や家屋に課税される固定資産税。空き家の場合、かつて6分の1に減額される、といった特例がありました。そのため、更地するより空き家のままのほうが節税できたのです。

現在、この特例はなくなっていますが、適用以前に放置された住宅がそのままになっているケースが多いといえます。

空き家にかかる税金とは

誰も住まなくなった空き家にも、しっかり税金がかかります。空き家問題の解決を難しくしているのも、毎年やってくる税金です。

固定資産税と都市計画税

空き家にかかる主な税金は、固定資産税と都市計画税です。

●固定資産税
空き家の場合、土地や家屋に毎年固定資産税が課税されます。

●都市計画税
都市計画税は、都市計画法で定められた「市街化区域内」の土地と建物が対象です。固定資産税と別途課税されます。

このように、空き家をそのままにしていると、固定資産税や都市計画税が毎年所有者に課税されるため、大きなコストになってしまうのです。

空き家対策特別措置法とは？

全国で急増する空き家に対処するため、国は空き家を解決するための法律を制定しました。それが「空き家対策特別措置法」です。

今後、倒壊の危険性が高く、衛生面や環境面での問題があると認められる空き家を「特定空き家」に指定。最終的に、行政による強制的な処分が可能となりました。

空き家対策は地方から始まった

国による法整備にさきがけて、空き家対策は自治体レベルではじまりました。そのきっかけとなったのが、2010年、埼玉県所沢市による「所沢市空き家等の適正管理に関する条例」で、自治体初の空き家対策条例です。

空き家問題は所沢市でも対応に苦慮していました。というのも、空き家の所有者に指導するにしても法的な根拠がなかったからです。そのうえ、役所内で空き家問題を担当する部署も決められていませんでした。

そのため、所沢市は空き家対策条例を制定。危機管理課防犯対策室を担当部署にするなど、防犯リスクへの対処といったアプローチから対策を進めた結果、条例に基づくルールにしたがった処理が可能となりました。

具体的には、勧告に従わない所有者の氏名公表、対応しない場合は警察へ依頼。最終的に空き家の撤去までできる踏み込んだ内容です。その結果、所沢市では自主的に空き家を処分するケースが年間10件以上の効果を見せました。

所沢市の空き家対策条例を参考にした、条例制定の動きは全国各地の自治体へと広がりました。空き家への不法侵入や盗難が問題となった東日本大震災をきっかけに、空き家対策に国レベルで取り組むべく、法律で制定する必要性も高まったのです。そして誕生したのが、2015年施行の「空き家対策特別措置法」でした。

空き家対策法のポイント

2015年、国が制定した「空き家対策特別措置法」。

法律のポイントは、次の3つです。

1．放置されていて倒壊や衛生環境、防犯のリスク、地域の景観を損ねる空き家を「特定空き家」として行政がマークする
２．特定空き家の所有者に空き家の状態を改善するように働きかけて、対応しない場合は最終的に行政が強行的に空き家を撤去する
３．空き家の解消を進めるため、空き家にも通常の不動産と同様の固定資産税を課税をする

それでは、空き家対策特別措置法の中でもとくにキーワードとなる、「特定空き家」「固定資産税」について見ていきましょう。

特定空き家とは？

空き家対策をスムーズに実施するため、空き家対策特別措置法で生まれた用語です。

特定空き家に指定される基準は次の4つです。

(ｲ) そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
(ﾛ) そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
(ﾊ) 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
(ﾆ) その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針について｜国土交通省
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000100.html

つまり、長期にわたって空き家になっており、倒壊、衛生、景観、生活環境へのリスクが高いと認められる場合、「特定空き家」に該当します。

特定空き家に指定されるとどうなる？

市町村は、空き家対策特別措置法に基づいて指定した「特定空き家」に次のような行政による働きかけができます。

・空き家に立ち入って調査できる（所有者が調査を拒否した場合、20万円以下の過料）
・所有者に対して撤去・修繕・美化（除草や伐採作業など）を指導・助言できる
・指導・助言で空き家の状態が改善されない場合、より強い勧告・命令を出す
・勧告によって固定資産税が最大6倍になる
・命令に従わない所有者を50万円以下の過料に処せる
・最終的に市町村は強制力を持って行政代執行する（撤去費用は所有者に請求される）

空き家を放置し続けると、最終的には行政が強制撤去して、費用もすべて所有者持ちになります。そのため、指導を受ける前に、早めに状態を改善したり、処分しておく必要があるのです。

特定空き家に指定されないために

では、特定空き家に指定されように所有者が取れる対策は、どのようなものがあるでしょうか。

●対策1　定期的に管理する
住宅は、通気をしないと一気に老朽化してしまいます。そのため、最低月に1度は窓を開放して、換気することが大切です。ときどき宿泊したり、週末に遊びがてら出かけて使い続けると、空き家を長持ちさせられます。

少しずつ範囲を決めて家の手入れを続けましょう。玄関や部屋の掃除、水回りの手入れ、庭の清掃など、管理して人の手を入れておきましょう。倒壊や景観の悪化、ゴミの不法投棄などを防ぐ効果があります。

●対策2　空き家管理サービスを利用する
自分で管理するのが難しい場合は、空き家管理サービスに代行を依頼しましょう。プランによって定期的に巡回して外から異常がないか点検するだけのサービスから、窓を開けて換気する、家屋内や敷地の掃除をするなど、さまざまです。

サービス会社によっては、中古住宅で暮らしたい人とをつなげて、賃貸や売却の斡旋をしてくれるところも。コストはかかりますが、空き家を持つ以上、行政から目を付けられる可能性は低くなるでしょう。

空き家は更地にした方が良いのか

空き家のまま持っているより、更地にすれば「特定空き家」に認定される心配はありません。

不動産市場では、中古住宅より更地のほうが人気が高いので、処分しやすいのも大きなメリット。日本では、新築住宅でマイホームを考えるケースが多いのが理由です。

一方で、更地にするにはまとまった費用が発生します。建物の解体費用をはじめ、もし庭木や岩があれば伐採費用や撤去費用もかかります。また、解体したあとは、ゴミ処理費用も必要です。

中古住宅のまま売り出すよりは有利に売却できるものの、近隣の土地の相場を費用対効果を考えて更地にすべきかどうか慎重に検討すべきでしょう。

固定資産税を支払わない場合どうなるのか

もし空き家の固定資産税が未納状態にしておくと、どういったデメリットがあるのでしょうか。

まず、固定資産税の基本的な情報を把握しましょう。

固定資産税とは

・固定資産税のしくみ
固定資産税の税額は市区町村または東京都が毎年1月1日を基準に決定します。

基本的な計算方法は、固定資産税評価額を課税標準額として、標準税率（1.4％）をかけた金額となります。

ちなみに、固定資産税評価額も市町村が決定していて3年ごとに見直されます。不動産の相場となる公示価格の70％に合わせた金額で定められています。

空き家の固定資産税

ここからは、固定資産税がどのように空き家に課税されるのか、しくみを見ていきましょう。

空き家の固定資産税は減額が原則

住宅の固定資産税で大きなウェイトを占めるのが、土地です。住宅の土地に対する固定資産税は、一般的な住宅の土地面積なら6分の1に減額されます。

●住宅の土地の固定資産税の計算式
土地の面積が200平方メートル以下で固定資産税評価額2,400万円の場合、固定資産税は次のように算出できます。

固定資産税評価額2,400万円×1/6×標準税率1.4％＝固定資産税56,000円

●住宅の土地の都市計画税の計算式
土地のあるエリアによっては、都市計画法が定める都市計画税が課税されます。都市計画税の計算式は、評価額2,400万円の場合、次の通りです。

固定資産税評価額2,400万円×1/3×標準税率0.3％＝24,000円

このように、空き家でも、住宅の特例によって固定資産税や都市計画税の減額を受けられるのが原則です。

よく聞く『固定資産税が6倍』とは？

空き家を含めた住宅の土地や建物の固定資産税は最大6分の1の減額が適用されてきました。

しかし、空き家対策特別措置法によって、空き家の速やかな処分を促すため、「特定空き家」になると減額適用の対象外となります。

「空き家をそのままにしておくと固定資産税が6倍になる」というのは、住宅を対象に適用されてきた減額特例が外れて、本来納めるべき税額に戻った、というべきでしょう。

また、空き家を放置するのは将来的にデメリットだからといって、建物を撤去。更地の状態が長く続くのも税制上のデメリットがあります。

住宅がなくなった時点で、住宅対象の特例減額が受けられなくなるからです。それまで空き家に掛かっていた固定資産税や都市計画税は、翌年から6倍〜3倍に倍増します。

このように、空き家のままでは「特定空き家」に指定されると固定資産税が最大6倍になってしまいます。だからといって、更地にしても住宅特例が受けられず同じように最大6倍の固定資産税や都市計画税の課税対象に。

どちらにすればいいか、ジレンマに陥ってしまう所有者も少なくありません。

ズバリ固定資産税を安くするためにできること

空き家の固定資産税をできるだけ節税するには、次のような方法が考えられます。

1．特定空き家に指定されるまでに処分する

特定空き家に指定されるタイミングは、それぞれの空き家の状態や市町村の判断によってまちまちです。ただ、当面空き家の処分の予定がないなら、定期的に管理をして空き家の老朽化を防ぐのがポイント。特定空き家で固定資産税の特例減額がなくなるまでに、土地や建物の処分を行いましょう。

2．できるだけ早く更地にして売却する

使い途がなく、複数の相続人も利用の意思がない空き家は、早急に解体して更地にしましょう。固定資産税が発生するので、不動産会社に販売を仲介してもらうのは必須です。

中古住宅のまま手放すのは日本ではなかなかハードルが高いため、信頼できる不動産会社を見つけて更地になり次第、買い手を見つけてもらえるように営業を依頼しましょう。

3．相続した空き家の共有者がいる場合は固定資産税も共有する

相続で遺産分割にトラブルが起きた場合は、空き家が相続人全員の共有財産になっているケースもしばしばです。

弁護士や司法書士、不動産会社に相談しながら、早めに所有者を決める、処分して現金で分け合うなど、最終的な結論を出さなければなりません。それまで固定資産税も連帯して納税するので、コストが発生し続けることとなります。

売却して現金化して分け合うのがベストですが、話し合いに時間がかかりそうなら、毎年の固定資産税は共有者全員が分担する方向で話を進めて、1人当たりの負担を少なくするのが第一歩です。

まとめ

相続問題で発生しやすい空き家を管理せず放置しておくと、強制的に行政が処分して、撤去費用をすべて所有者が負担することになりかねません。

空き家を適切に管理する、早めに売却処分するなど、空き家対策法の「特定空き家」に指定されまで、時間的な余裕は十分にあります。

毎年掛かる固定資産税も、やがて特例から外れてまとまった税額を負担してからでは経済的にも大変です。

少子高齢化の日本では、空き家問題はけっして他人事ではありません。自分が住まないからといって空き家を放置せず、有利なタイミングで早めに対応を考えるようにしてください。