不動産の相続には相続登記が必要になる。

不動産を相続すると何からしたら良いかわからない人が多いですよね。今まで親のものだったのが相続して自分のものになるのは手続きとかで大変ですよね。そこで不動産を相続した時最初に行うべき登記についての話をしていきます。

不動産を相続したらできるだけ早い時期に相続登記をするようにしましょう。相続登記とは自分が相続したと法務局に届け出ることで不動産を所有したら必要不可欠になります。不動産の管轄は法務局です。相続登記をするまでには相続人の把握や被相続人の財産の把握などステップが多いです。少しずつですが紹介していきます。

まず被相続人が亡くなったら遺産にどのようなものがあるのか、相続人には誰がいるのかを調べましょう。遺産は被相続人名義の不動産や銀行などにある資産、宝石やゴルフ会員権などです。他にも債務も遺産にカウントされます。相続は必ずしなければいけないわけではなく相続したくない場合は相続放棄をすることもできます。遺産の把握が済めば相続人の把握を行います。相続人とは被相続人の配偶者や子供のことを言います。これらは民法で相続人として決まっているので法定相続人と呼ばれています。法定相続人は相続できる割合も決まっています。被相続人の配偶者は1/2、子供たちが残りの1/2を相続します。被相続人に隠し子がいる場合はその隠し子も法定相続人になります。隠し子の有無を調べるために被相続人の戸籍謄本を生まれてから亡くなるまで取り寄せるようにしましょう。そうすると子供や結婚の有無について明確にわかります。法定相続人が判明したら相続登記をするために必要な遺産分割協議書を作成するために相続人同士で話し合いを行います。相続人同士で法定相続分の分割で満足すれば遺産分割協議書を作成しますが、もし不満がある場合や分け合えるほどの資産がなかった場合は時間をかけて話をしましょう。

資産はお金と不動産に分けられます。お金なら相続人の頭数で割ってしまえば済みますが、不動産となると分け合うのが難しいと思いませんか？次項では不動産を分け合う方法について紹介しているので参考にして見てください。不動産登記の話に戻ります。不動産の相続が決まれば遺産分割協議書と一緒に被相続人の戸籍謄本と相続人の戸籍謄本・住民票・印鑑証明を持って法務局へ行きましょう。この手続きは自分でもできますが手間がかかるので司法書士など代理で手続きをしてくれる専門家に頼む人が多いです。

相続登記の３つのパターン

相続登記の方法には3つのパターンがあります。遺言書で相続登記をする方法、遺産分割協議書で相続登記をする方法、共有の相続登記をする方法です。一つずつ見ていきましょう。

遺言書で相続登記をする方法は遺言書に描かれている内容を遂行するだけです。遺言書は自筆で書く遺言書と公証役場で公証人の前で書く遺言書があります。自筆の遺言書は楽に作成できますが実際に本人が書いた遺言書か確認する必要があります。公証人役場で作成する遺言書は性格なので確認する必要はないです。遺言書はドラマのように完璧ではないです。遺言書の中に「長男に全てを相続させる」と言っても法定相続人に均等に分配されないといけません。ほとんど均等に分配された状況で余っている不動産を長男に相続させるなどはできます。基本的に法定相続人が優先されますが、第三者に贈与させると書いてあればそれが優先されます。

遺産分割協議書で相続登記をする方法は前述でも少し触れましたが相続人の総意で決めます。遺産分割協議書を作成しなくても良いと考えている人がいますが、相続人の子供世代で土地の素有権の問題を起こさないためにもしっかりと遺産分割協議書を作成しておくことをお勧めします。

共有の相続登記は遺産分割協議書が作成されるまでの間のことです。この間、不動産は相続人全員のものになります。この場合は法定相続分の割合で所有していることになります。

兄弟で行う不動産相続って？

遺産として残っているものが実家しかないとします。これをどのように子供達で分けるのが成功でしょうか。大きく分けて自宅を残す方法と残さない方法があります。自宅を残す方法には現物分割と代償分割、共有相続があります。現物分割は相続人同士で建物と土地を分けて相続する方法です。土地だけを分割して相続するやり方もあります。しかし、地域によっては土地がある程度狭くなると上に建物を建てられなくなり分割する意味がなくなってしまう場合があります。代償分割とは相続人の中で一人だけが不動産を建物・土地全て相続し、相続していない相続人にそれに見合う金銭を渡すといったものです。代償分割は兄弟間で換金される金額が適切なものかわからないので第三者に不動産価値を適切に判断してもらう必要があります。
共有は文字通り相続人複数名の名義で相続するといったものです。

自宅を残さない方法としては換価分割という方法があります。換価分割は自宅をお金に換える方法で分け合えるお金に換えることで相続人全員が均等に遺産を分け合うことができます。実家がなくなるというデメリット以外は相続人全員が平等になるメリットがあります。

相続する物件に住んでいると特例がある!?

もし相続する不動産に住んでいるとします。そうすると相続にかかわる税金が減額されるのを知っていましたか？相続には相続税がかかってきます。相続税を減額させる方法は数種類ありますが、その中の一つが特定居宅住宅地の適用です。特定居宅住宅地とは被相続人と相続人と同じ生計で居住していた住宅のことです。簡単に言えば住んでいる家のことを言います。人が住んでいる場合は生活の安定を目的として相続税が80%減額されるのです。特定居住用宅地は被相続人が住んでいることが重要ですが他にもこんな特例が認められています。二世帯住宅の場合や老人ホームに入居していた場合です。被相続人が自営業を行っているとさらに優遇されます。土地の広さが通常330平方メートルまでですが自営業の場合は400平方メートル足して770平方メートルまで特例が適用されます。

土地や不動産の相続について相談するには

土地や不動産関連で相談すべきなことは相続にかかわる節税関係や特例の適用状況です。前述の節税対策も一つですが相続に関して納めるべき相続税は節税できます。他の人が節税していることも知らなくてそのまま支払うのは少しバカバカしいですよね。節税をするには相続に関する特例のあれこれも知っておいたほうが良いです。相続にかかわる税金について税理士に相談しても、その税理士が相続に強くなければ税金を節税できません。税金に詳しい税理士または相続問題に強い関係者に相談するようにしましょう。他にも相続人同士で誰がどこの不動産を相続する、資産をどのように分割するなどの段階から相続に強い専門家を入れることでトラブルがなく進みます。

最近では遺産相続に関して無料で相談できるサービスサイトがあります。また一例ですがこのようなサイトは電話でも相談できます。不動産のことを相談するのに不動産会社がメインになりがちですが、不動産会社は顧客獲得に必死で見積もりを高く出してくる傾向もあります。冷静に確かな査定や判断を求めたいのであれば相続に強い専門家に依頼するようにしましょう。

まとめ

相続をするには相続人同士で話し合うことが必要不可欠です。相続となると今まで仲の良かった身内でも仲が悪くなってしまう例も多いです。また、人が変わったように相続にがめつくなる身内に少し距離を置きたくなる可能性もあります。

しかし、そのそんな状態でも相続は滞りなくしなければいけません。資産として残っているのが不お金なら相続人同士で分けることができますが、不動産だった場合は均等に分割できません。土地を分割する方法がありますが土地の面積や地域によっては狭い土地面積で建物が建てられなくなるかもしれません。

他にも建物が資産として残っている場合、相続人の一人が相続し他の相続人にお金を渡すことや他の相続人と一緒に共有相続する方法がありますが将来的なトラブルの原因になるのであまりお勧めできません。相続人同士で問題なく相続できるのには建物を売却し資産に変え、相続人同士で資産を分配する方法があります。相続はデリケートな問題で後々トラブルの火種になることが多いので相続人同士で話がまとまったら遺産分割協議書を作成し法務局へ届けるようにしましょう。遺産分割協議書とは相続人同士での取り決めのようなものです。この書類を作るのは誰でもできますが司法書士へ任せた方が楽です。

監修者

氏名（資格）
古閑　孝（弁護士）

-コメント-
相続問題は相続人によって異なります。相続人は親族であり、その後も長い時間をかけて付き合う可能性が高い相手。だからこそ、円滑に、そしてお互いが納得した遺産相続手続きを進めたいですよね。