遺産相続の場合に不動産の評価方法にはどのようなものがあるのか、「土地の評価方法」や「固定資産税評価額」等気になることは多いと思います。
そんなあなたに3種類の不動産評価方法について、またどのような手続きが必要なのか解説していきます。

不動産の評価方法は土地の時価は3種類あります

相続をする際に不動産を相続したらどうしますか？土地であれば駐車場経営など土地活用をすることができます。建物があれば実際に自分が使用することもできますし、誰かに賃貸で貸すことも可能です。どちらにせよ不動産を相続したら、被相続人の名義から相続した人に名義変更をしなければいけません。不動産の評価方法について紹介するのが本題ですが、その前に相続してから名義変更を行わなければいけない理由や相続についての細かい取り決めについて紹介していきます。

被相続人が亡くなると相続の手続きがスタートします。

相続をするに被相続人に対する相続人を選別しなければいけません。相続人とは被相続人の配偶者と子供です。被相続人に隠し子がいると問題になるので相続の手続きを始める前に被相続人の戸籍謄本を役所から取り寄せるようにします。戸籍謄本は被相続人が生まれてから亡くなるまでのもので戸籍謄本の中に子供や配偶者の情報が書かれているので実際に隠し子がいないか調べて相続人の選別を行うようにしましょう。法的に相続の権利がある人を法定相続人と呼び、被相続人の配偶者は1/2・子供が残り1/2を分け合うというのが一般的です。法定相続人同士で決められた遺産の中で分け合うのを法定相続制度と言います。例えば3000万円の遺産が残っていて法定相続をしようとすると配偶者は1500万円、子供が1人いれば子供も1500万円を相続することになります。

ここで子供が2人いれば一人あたり750万円です。このように法定相続では均等に分け合うのが原則になっているのです。しかし、残された遺産がお金ではなく不動産だった場合はどうでしょうか。

不動産を均等に分けると土地が少なくなってしまうだけでなく、所有している不動産の数によっては相続人に行き渡らないこともあるのです。そこで資産を作るために不動産を一度売却しお金に変えて相続人で均等に分ける方法をとる家族もあります。

土地や建物などを売却しようと考えている場合は不動産の名義を変更しなければいけません。そこで不動産の名義を変更することを相続登記と呼びます。相続登記をするには遺産分割協議書を作成し法務局へ登記すると楽に行えます。

では、遺産分割協議書とはどのようなものでしょうか。遺産分割協議書とは「相続を相続人の総意で行いましたよ」という証明です。それなので相続人全員の実印を押して作成しなければいけません。

遺産分割協議書を作成するには相続人同士で話し合う必要があります。中には相続人同士の仲が良いので遺産分割協議書を作らなくて良いという方もいますが、その子供世代で揉めないようにするためにも遺産分割協議書を作成しておきましょう。相続人同士が集まる必要があるのでできれば49日法要までに話し合いを済ませておくと円滑に手続きが進みます。遺産分割協議書は素人でも作成できるほどですが相続人の戸籍謄本や被相続人の戸籍謄本を役所に請求しなければいけないので平日に仕事や子育てがある人は時間を作らなければいけません。そこで書類を作成する専門家として司法書士や弁護士に作成を依頼するのも一つの手です。

遺産分割協議書には被相続人の戸籍謄本や相続人の戸籍謄本を提出し検閲された証明でもあります。そのため相続に関係する手続き全てに適用できるのです。銀行の口座引き継ぎを始めとする様々な相続に使用できる遺産分割協議書を活用して相続するようにしましょう。

遺産分割協議書の作成が終わると相続登記をして不動産売却への第一歩を踏み出せます。ここまで意外にも時間がかかるので相続した不動産を早めに売却したいと考えている人は早めに手続きをするようにしましょう。

不動産売却ではこの後紹介する評価方法が大切になりますが、それと同じくらい誰に評価してもらうかが大切になります。主に不動産会社か不動産鑑定士ですがこの2つの違いについて説明していきます。不動産会社に相談するのは気軽に相談できます。そして不動産会社の場合は無料で査定してくれることも多いです。しかし、悪質な会社は売れそうにもない高い見積もりを提示して顧客の獲得を目指しています。そうした悪質会社に出会いたくない人は不動産鑑定士に相談しましょう。不動産鑑定士は国家資格ですが、一回あたりの依頼料が高額です。数十万円かかるとも言われています。どちらもそうですがただ査定してもらうだけだと申し訳ない気持ちにもなってきますよね。

①相続税評価額

そこで不動産の税に関係する国税庁は誰でも簡単に評価できる方法を作っていきました。それが路線価を使用した評価方法です。路線価を利用した不動産評価の方法を相続税評価額と言います。

土地の評価方法に使用する路線価とは道路に価格を付け、所有する土地の持分で計算します。もし土地の持分がわからなければ固定資産税の納税通知を持って法務局へ行きましょう。

では路線価の話に戻ります。路線価は国税庁のホームページから調べることができます。そして自分の住んで居る路線価を見つけましょう。道路に価格がついていてその道路に面している土地が適用になります。描かれている価格は「1平方メートル」あたりの価格です。あとは持分の土地面積を路線価にかけてみましょう。1平方メートルあたり10万円で200平方メートルの土地を保有している場合は200×10＝2000万円となります。

②固定資産税評価額

固定資産税評価額を利用した土地評価の方法です。この方法は実際の時価に比べると70%程度まで価格が下がっていると言われています。

③実際の時価

実際に時価とはどのようなことを言うのでしょうか。時価とは売主と買主の利害が一致したところを言います。売主はどうしても高く売りたいですし、買主は安く買いたいです。この2つのバランスが均等にとれ売買契約が実際に成立するところを時価と呼びます。この時価を成立させるためには赤の他人である必要があります。親子や友人・知り合いだと情が出てくるのが人間です。

土地評価の方法をまとめると一番評価額が高いのは時価です。そして次に路線価を利用した相続税評価額、固定資産税評価額の順に評価額が下がっていきます。そうすると少しこずるい人は固定資産税で評価額を計算すれば納める税金が少なくなれると思ってしまいますよね。そこで固定資産税でも路線価でも同じくらいの評価額になるよう倍率方式と呼ばれる計算方法を導入します。倍率方式は固定資産税評価額に対して地域ごとに異なる倍率を乗じて土地の評価額を計算する方法です。路線価に対応する倍率も国税庁のホームページで確認できます。

建物の相続税評価額を計算する方法

今までは土地の評価額についてでしたが建物の評価方法にはどのようなものがあるでしょうか。建物は土地と異なり路線価を使用できません。建物で使用できるのは固定資産税評価額です。市町村から固定資産税評価額がそのまま相続税の評価額になります。

自分が住んでいる物件や、相続した他の建物の場合は相続すれば自由に使用できるので固定資産税評価額がそのまま適用されます。しかし、アパートやマンションを始めとする他人に貸し付けている建物の場合は利用が制限されているので固定資産税評価額がそのまま適用はされません。3割減の7割評価が一般的です。市町村から送られてきた固定資産税評価額に7割をかけましょう。

マンションも部屋単位で所有している場合はマンション全体の土地評価額と建物の評価額から自身が相続した部屋の持分割合で割って相続税を確定させます。ここで実際に書いてきましたがいざ自分で計算しようとすると細かくて難しいのが税金の計算です。そこで税金のプロである税理士に相談や依頼をして適切な税金・節税対策について教えてもらうのも良いです。

まとめ

相続した不動産を売却する前には相続登記をして名義変更を忘れずにしましょう。相続登記が済むと土地や建物といった不動産の売却・賃貸が自由にできます。そこではしっかりと建物・土地の査定や評価をしなければいけません。相続をする絵でも不動産の評価は大切になってきて、価値が低い不動産を相続してもあまり得はないですし不平等になりますよね。

不動産の評価方法は土地と建物で異なります。土地の場合は路線価を利用する方法や固定資産税評価額を使用する方法、時価の3種類があります。この中でも一番評価額が高いのは時価です。建物の評価は固定資産税を利用した方法で評価されます。持ち家であればその評価額がそのまま適用されますが賃貸などで貸し付けている場合は固定資産税評価額に7割をかけた金ガキが評価額となりそこから相続税の計算が行われます。

監修者

氏名（資格）
古閑　孝（弁護士）

-コメント-
相続には様々な形があり、手続きや申請方法もケースによって異なります。専門知識が無い方は申請書の不備等で無駄な費用が掛かってしまう可能性もありますのでしっかりと相談することをおすすめします。