不動産売却の流れはどうなっているのか

不動産売却を検討している人でも実際の不動産売却の流れについて理解している人は少ないですよね。ここでは不動産売却の流れについてわかりやすく解説していきます。まず、不動産売却の流れは以下のようになっています。

各ステップについて細かく見ていきましょう。

Step1：相場を調べて売却価格の予定を考える

売却する前に自分の売却したい不動産がいくらで売れるのか調べましょう。不動産相場情報を調べるのと、周辺の不動産売却状況を加味していくらにするか決めましょう。

Step2：不動産会社の選定

不動産会社の選定は不動産売却において重要な要素の一つです。不動産会社は数社ではなく何社でも調べて自分にあった不動産会社を選ぶようにしましょう。

Step3：物件の査定を依頼する

不動産会社の選定が終わって最初の仕事はおそらく物件の査定です。不動産の状況を不動産会社に査定してもらいましょう。もし査定価格に不満がある場合は別の不動産会社に依頼をしてもいいです。

Step4：不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社に不動産売買を依頼する場合には媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約には数種類あるので自分にあった契約を選ぶようにしましょう。

Step5：不動産を売りに出す

媒介契約が済んだら不動産を売却に出します。この際の売却価格が今後の不動産の売れ行きに大きく影響していきます。自分の希望額も大切ですが不動産会社の査定額・周辺不動産の価格なども考慮して売却価格を最終的に決定していきましょう。

Step6：購入希望者との交渉

購入希望者と売却条件について話すようにしましょう。売却が成立した後に言った言わないとならないように書面で残すこともポイントですね。

Step7：物件情報を開示

購入希望者には物件に関する情報をできるだけ提供するようにしましょう。ここで物件にある不具合や欠陥を隠してしまうと後々トラブルになってしまいます。

Step8：売買契約

売買条件などで双方が合意すると売買契約を交わすことができます。契約金の相場は物件の価格の10%程度です。契約内容を十分に確認してから売買契約を結ぶようにしましょう。

Step9：不動産を引き渡す

不動産を引き渡すときまでに登記申請や税務処理を行うようにしましょう。また備品や壁の傷なども立ち会って確認しましょう。

不動産売却の注意点

不動産売却をする際には注意点があります　大きく分けて不動産会社を選ぶときと売却する不動産についてで分けることができるので分けて紹介していきます。

＜不動産会社を選ぶ際の注意点＞

不動産会社からは必ず査定額の見積書をもらうようにしましょう。見積書を出さないで口頭だけで値段を言ってくる不動産会社よりは査定額を書面で出す不動産会社の方が信頼できるからです。ここでポイントはインターネットサイトで見積書を一括請求できるサービスが最近多いですよね。こういうサービスを利用すると様々な営業電話や連絡がかかってくるのであまりお勧めできません。さらに中間業者から手数料を取られてしまい売却後に手元に入ってくるお金が少なくなってしまいます。
不動産売却に関して契約書を不動産会社と交わすことになります。契約書の内容にはよく注意しましょう。契約書には義務があるので不動産会社に契約書を制作させる、司法書士を雇って契約書を制作させるなど責任を持って制作するようにしましょう。
不動産を引き渡すときにも注意が必要です。不動産を引き渡す日を決めたらその日には必ず引き渡さなければ債務不履行として契約解除や損害賠償請求をされることがあります。もしローンが残っている場合は抵当権が付いていることがあるので残債を清算し抵当権を抹消しておきましょう。
土地の境界線について曖昧な場合は土地家屋調査士を呼び土地の境界線を明瞭にしておくと引き渡し後のトラブルを防止できます。

＜売却する不動産に関する注意点＞

もし売却予定の不動産が相続したものだった場合は相続登記が変更されているかしっかり確認しておきましょう。相続登記に関しては機嫌がないですがいつまでも亡くなった人の名義にしておくと売却も賃貸もできません。
ローンが付いている場合はローンを完済させなければ程老犬を抹消できません。しかし、完済できなければ抵当権を抹消できないので銀行には売却金額で一括返済する旨を伝えておくようにしましょう。
売却予定物件を賃貸として貸している場合は住んでいる物件と異なります。購入希望者は賃貸としての利回りを計算して売却を検討することでしょう。利回りを計算すると購入金額から年間の家賃収入を考えて、購入金額の6%以上でなければ購入しないでしょう。

不動産売却にかかる費用は？

不動産売却では結果的にお金が入ってきますが、売却までに費用がかかります。実際にどのような費用がかかってくるのでしょうか。

＜仲介手数料＞
不動産会社との間にかかる手数料です。媒介契約で不動産会社がメインとなって不動産売買を行う際にかかります。目安としては売却物件が200万円以下だった場合5%、200万円〜400万円は4%、400万円以上は3%になります。売買契約時に支払うことが多いです。

＜印紙税＞
売買契約書の作成時には収入印紙をつけなければいけません。収入印紙についてはどこも実費で請求されますが高くても3万円なので把握しておきましょう。

＜抵当権抹消費用＞
抵当権を抹消させる手続きをするには司法書士を雇う必要があります。司法書士によって行う手続きにかかる費用の目安は1万円前後です。

＜譲渡所得税＞
不動産の売買で利益が出た場合に発生する税金です。譲渡所得税の他に年間の利益には復興特別所得税が加算されます。

＜測量費用＞
土地を測量する必要がある場合は測量費用も加算されます。一般的には100坪で50万円程度です。坪数×1/2が費用だと大まかに覚えておきましょう。

＜処分費等＞
住んでいた物件の中にあるいらない家財品を処分するための費用が必要になります。他にも引っ越し費用や印鑑登録、ローンなど諸経費としてかかる費用があります。

不動産売却にかかる税金

不動産売却に係る費用について紹介しましたが次は不動産売却に係る税金の話です。不動産売却には印紙税・譲渡所得税・住民税が加算されます。この中でも印紙税は残りの2つと分けることができます。

＜印紙税＞
印紙税は売買契約の際に支払います。印紙税に関しては売主と買主がそれぞれで負担する必要があります。
＜譲渡所得税・住民税＞
譲渡所得とは不動産の売却価格から購入金額を含めた経費を引いたもの言います。譲渡所得税は確定申告のときに支払います。住民税も確定申告時に支払うのが一般的ですが住民税は売却した物件の所有年数で変動するのです。
売却した物件の所有年数が5年以上だと長期譲渡所得といい、5年以内だと短期譲渡所得と言います。長期譲渡所得の場合は住民税が5%、短期譲渡所得では住民税が9%となります。

売却に伴う確定申告の方法って

売却に伴い確定申告が必要な人は「確定申告で利益が発生した人」です。なぜなら確定申告は利益を確定させて納税額を決定させることです。確定申告が必要な人とは課税譲渡所得がプラスになる人です。

一方、課税譲渡所得がマイナスになる人は確定申告をする必要がありません。ただし、確定申告をしなくて良いと自分で判断しても税務署から連絡が来ることがあります。それは確定申告をしなかった理由について聞かれるのです。

もちろん法的にも確定申告をしなくて良いからなのですがそれはあくまで個人的に理解していただけです。税務署には何も申告していないので脱税かもと連絡をしてくるのです。税務署から連絡が来ても対応できるように課税譲渡所得がマイナスを証明できる書類を用意して回答するようにしましょう。

まとめ

不動産売却には流れがありました。流れ通りに行えば問題なく売却できます。また不動産売却後には確定申告が必要な人と不必要な人がいます。確定申告の有無は課税譲渡所得で決まります。課税譲渡所得がマイナスの人は税務署へ確定申告する必要はありませんが税務署から問い合わせがあることがあります。そんな時は課税譲渡所得がマイナスである証明を手元に用意してから税務署の対応をするようにしましょう。

さらに不動産売却をする際には費用や税金もかかります。税金に関しては支払いを待ってくれないので確定申告時など支払う時にすぐ払えるようにしておきましょう。不動産売却は一人では難しくどうしても専門家の意見を聞かなければいけません。是非、当センターに一度ご相談ください。

監修者

氏名（資格）
古閑　孝（弁護士）

-コメント-
相続問題は、家族や親族がお亡くなりの際、必ず発生します。誰にとっても、将来必ず訪れる問題だと言えます。わからないことや不明点は積極的に専門家へお尋ねすることをおすすめします。