相続で不動産はどのように分けるのか？

相続になると被相続人の資産を分け合わなければいけません。もちろん被相続人に多額の借金がある場合や連帯保証人になっている場合などは相続放棄をするとそれらの権利も放棄できます。相続放棄をするには期限が決められているので相続放棄の期間内までにしっかりと判断するようにしましょう。

主な資産がお金だったとします。お金だと相続人同士で均等に分けることができますよね。相続人間でも分け方は民法で決まっていて法定相続人に対する割合は被相続人の配偶者が1/2、子供が1/2です。子供が2人いれば1/2を1/2ずつ分け合うことになります。

しかし、資産ばかりが遺産として残っているわけではないですよね。実家やその土地、　　農地など不動産として遺産が残っていた場合はどのように相続するのでしょうか。

相続で土地など不動産を分ける方法については次項より解説していきます。その前に、どのような形にせよ一度は相続した不動産に対して相続登記をしなければいけません。相続登記とは被相続人から名義が変わったことを法務局に届けることで必ず行わなければいけません。相続登記をしなければ不動産を売却できません。相続登記をする際に大切になるのが遺産分割協議書の存在です。これは法定相続人同士で話をして作成するものです。

被相続人の資産を確認し相続人同士でどう分け合うのかを決めましょう。この話し合いの時にトラブルが起きそうな場合は早めに相続問題に詳しい弁護士を介入させ話あいをする　と円滑に物事が進みます。

不動産分割するには4つの方法がある

不動産を分割するには4つの方法があります。現物分割、代償分割、共有、換価分割の4種類です。現物分割、代償分割、共有は自宅を含む不動産を残して行われ、換価分割は不動産を売却しておこなわれます。

現物分割とは不動産を相続人が1人で所有する方法です。代償分割は相続人を代表して1人が相続しますが、残りの相続人にはそれに見合ったお金を支払う方法です。共有は複数の相続人で共有して不動産を所有します。換価分割は不動産を売却して、その売却金額を相続人同士で分割する方法です。この4つの方法を使って不動産を分割していきますがそれぞれの分割方法にはメリットとデメリットが存在します。

メリット・デメリットを理解して兄弟など相続人の性格も加味し不動産分割の方法を選択するようにしましょう。

現物分割のメリットとデメリット

改めて現物分割について紹介していきます。現物分割とは相続すべき不動産を相続人の中で誰かが代表して所有することを言います。最大のメリットとしては簡単ということです。

相続するのは一人なので相続人一人分の戸籍謄本・住民票・印鑑証明を持って法務局へ向かいましょう。また代償分割に比べれば代償金の支払いが不要であること、不動産を売却する必要がないこと、遺産分割終了後にその不動産を売却しようと賃貸にしようとも自由になります。

デメリットを挙げるとしたら公平な遺産分割ができないことです。不動産は基本的に高額で取引されます。不動産を一人だけが相続できるとなればその一人だけが高額に所有することになってしまうのです。
公平な相続をしようと考えている場合は現物分割でない方が良いですね。

代償分割のメリットとデメリット

代償分割は不動産を誰か一人が所有して他の相続人に金銭を支払う方法でした。相続人が所有した不動産に対する適正価格を判断し、他の相続人に見合う金額を支払います。代償分割するメリットは相続人同士で平等な分割をすることができる点です。

相続人の一人は不動産を所有でき、残りの相続人はその不動産に見合った金銭を受け取ることができます。公平に分割できれば相続人同士で揉めることも少なくなります。代償金さえ支払えば不動産を取得できるメリットが不動産を所有したい相続人にはあり、不動産はいらない相続人は金銭を得ることができます。さらに不動産を所有しても売却や賃貸など自由にできるのも大きなメリットです。

代償分割のデメリットは不動産を相続したい相続人がある提訴自由に動かせる金銭を保有していなければいけないということです。代償分割で必要になるのは金銭です。言い方を変えれば他の相続人に金銭を支払い不動産を購入するようなものです。不動産を相続したい相続人に経済力がなければ代償分割はできません。

換価分割のメリットとデメリット

換価分割は不動産を売却しその売却金額を法定相続分に合わせて相続人同士で分割する方法です。不動産の売却をすることで完全に遺産を分割できます。相続人同士で一番揉め事なく分けるには換価分割を選択するようにしましょう。換価分割のメリットは不動産を現金に還元でき揉め事が少なくなります。

もし不動産を取得しても時期が来て売却したり、賃貸経営を始めると長期的に見て不動産を相続した人だけに利益が生じる可能性が高くなります。相続した不動産をリフォームしようにもリフォーム代がかかります。これらの不動産に関わる煩雑な手続きを全てカットできるので換価文化はメリットの方がウェイトを占めていると言えます。

では、換価分割のデメリットを見ていきましょう。換価分割のデメリットは不動産がなくなることです。今まで住んでいた思い出深い実家や先祖代々伝わった土地の場合は少し罪悪感が生まれることもありますよね。不動産を守れないというのは現物分割、代償分割に比べると大きなデメリットになります。さらに不動産を売却するには売却する仲介料や手数料が発生します。この経費は1物件何十万円〜１００万円近くになることもあります。換価分割をしようとすると経費などで余計な費用がかかり遺産が減額してしまう可能性もあります。

共有のメリットとデメリット

共有は不動産を複数人の相続人で共有することです。法定相続人同士で共有するのには法務局への届け出が必要ないです。これが共有のメリットです。通常であれば相続するのに遺産分割協議書を作成しなければいけません。遺産分割協議書とは相続人同士で話し合いをしましたという証明になります。共有を選択するのは遺産分割協議を進めていく上で揉め事が発生しそうな場合や相続人の中に認知症など自己管理ができない人がふくまれている場合が多いです。共有にすると手続きが簡単になるのが一番のメリットではないでしょうか。

共有のデメリットは不動産の処分をするときに発生します。自分だけが不動産を相続しているのであれば自由に不動産を売却・賃貸とできます。

しかし、不動産の名義が複数名いる場合は自分一人で意思決定をすることができません。遺産分割協議を作成せずに共有という形で相続すると法定相続人全員が同じ割合の主張をすることができます。かといって過半数が承諾したからといって不動産を自由に売却や賃貸できるわけではないです。原則として相続人全員の承諾が必要になります。

相続人が死亡するとその相続人の法定相続人が相続すると、共有している不動産に対する共有相続人が増えていきます。あまりに共有相続人が増えてしまうと今までよりも所有関係が複雑になってしまいます。共有は他の不動産分割方法よりもデメリットの占める割合が大きく余程の理由がない限りはお勧めできません。

まとめ

相続をするときには不動産の登記を行わなければいけません。相続するのにベストなのは金銭ですが金銭だけを残してもらえるわけではないです。もし不動産しか遺産がなかった場合は相続人同士で不動産を分けなければいけません。不動産を均等に分けるのは難しいですよね。そこで4つの方法で不動産を分けるのが一般的です。4つの方法は現物分割、代償分割、換価分割、共有です。これらすべての方法でメリット・デメリットがあります。

4つの選択基準としては相続人同士の仲や性格なども加味して決めるようにします。どのような方法で不動産を分割しても相続人同士で揉めるような恐れがある場合は換価分割を行い不動産ごと売却し相続人同士で揉めないようにしましょう。

相続で不動産を相続したら相続登記を忘れず行うようにしましょう。相続登記とは不動産を相続したときに必ず行うもので被相続人の後継者を法務局が把握するために行わなければいけません。
相続登記には決められた期限がないので手続きをしない人もいますが、後々トラブルになる原因になりかねないのでしっかりと作成しときましょう。
相続登記の手続きが面倒だと感じる人は司法書士など専門家に代理で依頼することで面倒な手続きを任せることができます。気軽に司法書士を始めとする専門家に相談するようにして相続問題を発生させないようにしましょう。

監修者

氏名（資格）
古閑　孝（弁護士）

-コメント-
相続問題は相続人によって異なります。相続人は親族であり、その後も長い時間をかけて付き合う可能性が高い相手。だからこそ、円滑に、そしてお互いが納得した遺産相続手続きを進めたいですよね。