最近は、海外の不動産投資が人気になっています。
特に、東南アジアの国々において、マンションなどの不動産を購入する人が多くいるそうです。
そのため、海外の不動産を購入して節税したいと考えている人もいるのではないでしょうか。
では、海外の不動産を購入すると節税になるのでしょうか？
ここでは、海外の不動産の相続税評価、海外の不動産の具体的な相続税評価の方法についてご紹介しましょう。
海外の不動産は節税になるのか疑問に思っている場合には、ぜひ参考にしましょう。

●例えばこんなものを購入したら

例えば、人気が日本人の間においてもあるコンドミニアムの所有権付きのものを、１億円でハワイで購入したとしましょう。
日本の場合には、土地と建物の所有権がある部分を、別に固定資産税評価や路線価を使用して評価するようになります。

しかし、路線価はハワイにはないので、可能性としては実際に売買された価額になる場合が大きいでしょう。
そのため、１億円の時価で購入しているため、相続税評価も１億円の時価になって、評価が全く低下しません。
当然ですが、相続が発生した時と購入した時に期間があると、コンドミニアムのハワイの時価が下がっている場合もあります。
しかし、資産価値もその分下がっているので、損失が節税額以上にあります。

一方、人気があるハワイのようなところの場合には、時価が購入した時よりも上がることもあります。
つまり、海外の不動産を購入する場合には、相続税を節税するためでなく、基本的に、国内の財産をリスクヘッジするために、資産のポートフォリオや資産価値の上昇を一部海外に移すなどのための投資の方がいいでしょう。

●海外の不動産の相続税評価

不動産を日本国内で購入した場合は、乖離が相続税評価額と時価に生じて、相続税の節税対策ができるということは多くの人が知っているでしょう。
では、不動産として日本国内のものではなく、海外のものを購入するとどうでしょうか？
日本の不動産の相続税評価の場合は、国税庁の指標である路線価を使用します。

しかし、この路線価は指標として日本固有のものであり、路線価は海外の不動産にはありません。
また、国によっては固定資産税評価額がないところもあり、海外の不動産の相続税評価額を、税務上の指標を使用して日本のように計算することは困難です。

ここでは、海外の財産評価方法について、「財産評価基本通達」という相続財産の評価方法を国税庁が決めているものについてご紹介しましょう。
この通達で決めている評価方法によって、海外の財産の価額についても評価することに留意する必要があります。
なお、評価することがこの通達の定めでもできない財産に関しては、評価方法としてこの通達に定めるものに準じて、あるいは精通者意見価格、売買実例価額などと比べて評価します。

このような専門の言葉を使うと難しそうであるため、簡単にご紹介しましょう。
海外の財産も日本国内と同じような方法で評価します。
しかし、路線価が無いなどのように、評価が日本と同じような方法で困難な場合には、マーケットでの取引価格やそのジャンルに詳しいプロに評価してもらいます。

●海外の不動産の具体的な相続税評価の方法

路線価が海外にはないので、基本的に、海外の不動産の相続税評価額を日本と同じような方法で計算することはできません。
では、海外の不動産の具体的な相続税評価はどのような方法で計算するといいのでしょうか？
ここでは、海外の不動産の具体的な相続税評価の方法についてご紹介しましょう。

・査定を現地の海外の不動産業者に依頼する

相続税評価を費用をかけないで計算する方法としては、査定を現地の海外の不動産業者に依頼するものがあります。
では、対象の海外の不動産を売却した場合はどの程度になるのでしょうか？

不動産を売却した場合の売買価格は、まさにマーケットのものになります。
相続税評価額は、査定を１社に依頼するのみでは違いが生じる場合もあります。
そのため、できるだけ査定をいくつかの業者に依頼することによって、国税庁に相続税評価額の適正なものが証明できるでしょう。

・相続税評価を専門家の不動産鑑定士などに依頼する

日本と同じように、海外でも専門資格を不動産評価について持っている専門家が多くの国でいます。
不動産評価を、この専門資格を持っている専門家に依頼することによって計算します。

つまり、これが「精通者意見価格」という通達上のものになります。
注意することは、意見書を作るために一般的に数十万円くらいの費用が発生することです。
しかし、査定を不動産業者から入手できない場合や、価格が高額、広大などの特殊な不動産の場合は、安心なのは不動産評価を依頼する方でしょう。
海外の不動産を購入して節税したいと考えている場合には、ここでご紹介した、海外の不動産の相続税評価、海外の不動産の具体的な相続税評価の方法について十分に把握しておきましょう。

監修者

氏名（資格）
古閑　孝（弁護士）

-コメント-
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