借地権とは？
借地権というのは、継続的に土地を借用する権利のことです。
住宅を建てる場合は、一般的に、土地を買って住宅を建てる方法と、土地を借用して住宅を建てる方法があります。
この借地権は、土地を借用して住宅を建てる場合に設定するものです。
借地権は相続できる？分割は？
借地権は、相続対象になるため、相続でき、分割もできます。
例えば、親が借地契約を地主と結んでいる状態で亡くなって、2人の子供が法定相続人になるとしましょう。
このような場合は、2分の1ずつの法定相続分が2人の子供にあるため、別の遺産を考慮しなければ、2分の1ずつの借地権が相続できます。
しかし、相続する際に複数の人で借地権などを共有すれば、この後相続が次の世代に発生すると権利がさらに複雑になります。
そのため、一般的に、相続する際に兄弟で借地権を分割するのはおすすめではありません。
一般的に、別の相続する財産などを調べて分割しないで、借地権は単独でいずれかの兄弟が相続するのが基本です。
借地権の相続、地主の承諾は必要？
一般的に、他の人に借地権を譲る際は、承諾を地主から得る必要があり、勝手に承諾を得ないで譲るとすぐに借地契約を解除されることもあります。
しかし、相続する際は、相続人がそのまま借地契約の権利義務を譲り受けるため、譲渡する際のように承諾を地主から得る必要はありません。
地主に借地人自身が亡くなったことを連絡した際に、立ち退きを要求される場合がたまにあるそうですが、譲渡と相続は違っているため、立ち退かなくても問題ありません。
また、相続した後に第三者に土地を譲ったり、売ったりする際は、承諾を地主から得る必要があるため注意しましょう。
借地権の再契約などは必要はありません
相続する際は、被相続人の全ての権利義務を相続人が譲り受けるため、地主と借地契約を新しく結ばなくても問題は全くありません。
地主がもし承諾しなくても、再度借地契約を結ぶ必要はありません。
そのため、費用を別に払わなくても問題ありませんが、地主と相続人が了解した上で、専門家に頼んで借地契約を新しく結び直すことはできます。
この際は一定の手数料や報酬が発生しますが、金額の目安としては更地価格の１割くらいになります。
しかし、このようなお金も払うのが嫌であれば、借地契約を新しく結ばなければ問題はありません。
基本的に、借地権は借地契約を新しく結び直さなくても有効です。
しかし、地主との関係が悪くなる場合があり、資産価値が地主との関係が悪くなれば下がるため注意しましょう。
借地権の相続放棄は可能なのか
例えば、借金だけが相続する財産のような場合は、相続放棄を全ての法定相続人が行う場合があります。
相続放棄をすれば、財産のマイナスのものだけでなくプラスのものも相続が一切できないため、借地権として被相続人が持っていたものも相続できません。
相続放棄をした場合に、自宅がもし借地に建っていると、基本的に、相続放棄をしたので自宅にそのまま住むことができません。
しかし、相続放棄をした場合に、借地に建っている自宅を撤去して、地主に更地にして返す必要はありません。
相続放棄を全ての相続人がすれば、その後の管理清算は相続財産管理人の弁護士が行います。
また、一般的に、地主に借地権を返すだけになる場合が多くあるようです。
使用貸借は相続できるか？
土地の使用貸借というのは、無料で土地が使える権利のことです。
使用貸借は、「一身専属の権利」とも言われており、個人的な借主と貸主の信頼関係をベースに成立しているとされています。
つまり、使用貸借の場合は、相続人は被相続人が亡くなれば相続ができません。
そのため、借主あるいは貸主のいずれかが亡くなれば契約は終わるため、使用貸借は相続ができません。
続けてどうしても借用したい場合は、貸主と使用貸借契約あるいは借地契約を別に新しく結ぶことが必要でしょう。
土地の評価方法
財産的な価値が借地権にもあるため、相続税がかかります。
借地権は、借地権割合を土地評価額に掛けたもので評価額を計算します。
なお、借地権割合は路線価図に書いてあるもので、土地評価額は地積と路線価で計算します。
借地権と使用貸借のまとめ
借地権というのは、継続的に土地を借用する権利のことです。
借地権は、相続対象になるため、相続でき、分割もできます。
一般的に、他の人に借地権を譲る際は、承諾を地主から得る必要があり、勝手に承諾を得ないで譲るとすぐに借地契約を解除されることもあります。
しかし、相続する際は、相続人がそのまま借地契約の権利義務を譲り受けるため、譲渡する際のように承諾を地主から得る必要はありません。
相続する際は、被相続人の全ての権利義務を相続人が譲り受けるため、地主と借地契約を新しく結ばなくても問題は全くありません。
相続放棄をすれば、財産のマイナスのものだけでなくプラスのものも相続が一切できないため、借地権として被相続人が持っていたものも相続できません。
使用貸借の場合は、相続人は被相続人が亡くなれば相続ができません。
借地権は、借地権割合を土地評価額に掛けたもので評価額を計算します。
借地権で困った場合は、相続に強い専門家が在籍する当センターにご相談ください。
監修者
氏名（資格）
古閑 孝（弁護士）
-コメント-
相続問題は、家族や親族がお亡くなりの際、必ず発生します。誰にとっても、将来必ず訪れる問題だと言えます。わからないことや不明点は積極的に専門家へお尋ねすることをおすすめします。
